¿De cuánto debería ser el pago inicial por una casa?
Como comprador de una vivienda, usted tiene un monto de dinero limitado del cual puede disponer. ¿Cómo decide cuánto de sus ahorros gastar y cuánto conservar? Por lo general, un pago inicial más alto se traduce en pagos mensuales más bajos y mayor equidad. Un pago inicial más bajo puede equivaler a pagos hipotecarios mensuales más altos, pero también puede ayudarle a comprar una casa antes o tener más opciones de compra.
Solo usted puede decidir qué tiene más sentido para su situación en particular, pero no es buena idea destinar todos sus ahorros al pago inicial. De hecho, es posible que su prestamista incluso exija que le quede algo de dinero ahorrado después del cierre. A su prestamista le interesa saber si usted puede enfrentar a un gasto inesperado; quiere asegurarse de que pueda seguir pagando su hipoteca.
Al considerar cuánto pagar inicialmente y cuánto dejar ahorrado, piense en lo siguiente:
- Fondos de emergencia (los expertos recomiendan de 3 a 6 meses para gastos de vida)
- Gastos inmediatos relacionados con la compra de su primera vivienda (reparaciones, renovaciones, nuevos electrodomésticos o muebles)
- Otros objetivos de inversión (ahorros para estudios universitarios, ahorros para la jubilación)
Opciones de hipoteca con pago inicial bajo
Una vez que determine el monto en dólares que puede (y desea) abonar por el pago inicial de una casa, es momento de considerar dicho monto con relación a los precios de las viviendas.
Muchas personas creen erróneamente que tienen que pagar el 20% de pago inicial para comprar una vivienda. Si paga el 20% o más, no tendrá que abonar el seguro hipotecario (ampliaremos sobre este punto más adelante). Pero quizás tenga que ahorrar durante mucho tiempo o afectar demasiado su cuenta bancaria para llegar a ese umbral.
El pago inicial mínimo que permiten la mayoría de los prestamistas es de entre el 3% y el 5% del precio de compra de una casa. Para todos los pagos iniciales de menos del 20% del precio de compra, es probable que su prestamista exija que una de estas entidades garantice su préstamo:
- Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA, por sus siglas en inglés)
- Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés)
- Una aseguradora hipotecaria privada
Independientemente de la opción de garantía que escoja, su prestamista revisará:
- Su voluntad de reintegrar el préstamo con base en su uso de crédito previo
- Su capacidad para reintegrarlo con base en el monto y la estabilidad de sus ingresos
- El monto de su inversión en la propiedad (el pago inicial) proveniente de ahorros u otras fuentes
- Si el valor y la comerciabilidad de la propiedad constituyen una garantía apropiada para su préstamo
Esta es una breve visión general de cada opción.
Préstamos VA
Si es miembro activo, veterano o reservista de las fuerzas armadas de EE. UU., consulte a su prestamista acerca de la posibilidad de financiar un préstamo garantizado por la VA. Tal vez pueda tener un pago inicial tan bajo como del 0% (siempre y cuando el precio de venta no supere el valor de tasación). Los prestatarios no pagan seguro hipotecario, pero sí deben pagar una tarifa de financiación.
La elegibilidad para ciertos beneficios de los préstamos hipotecarios depende del tipo y la duración del servicio. Conozca más en benefits.va.gov/homeloans.
Préstamos FHA
El pago inicial mínimo por un préstamo garantizado por la FHA es del 3.5%, pero quizás sea más alto si tiene una baja puntuación de crédito.
La financiación FHA puede ayudar a que los compradores con bajas puntuaciones de crédito obtengan acceso a un préstamo hipotecario, ya que los préstamos FHA aceptan puntuaciones por debajo de 620.
Los préstamos FHA incluyen 2 tipos de primas de seguro hipotecario:
- La prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) por adelantado es del 1.75% del monto del préstamo hipotecario. Puede integrarla a su hipoteca (pero, por supuesto, esto aumentará su pago hipotecario mensual)
- El monto de la MIP mensual se basa en cuánto paga inicialmente y la duración de su préstamo hipotecario. Si financia un préstamo FHA con un pago inicial de menos del 10% y un plazo superior a 15 años, no podrá cancelar el pago mensual del seguro FHA, de modo que tendrá que pagarlo mientras dure el préstamo
Existen ciertas limitaciones en cuanto a los préstamos FHA; consulte a su prestamista acerca de estas opciones.
Préstamos convencionales con MI privado
Si financia una hipoteca convencional garantizada por una aseguradora hipotecaria privada, es posible que tenga que abonar un pago inicial de tan solo el 3%, según los requisitos de su prestamista. (Divulgación completa: Readynest es presentado a usted por MGIC, una compañía privada de seguros hipotecarios). Mientras que el MI privado asegura préstamos con puntuaciones de crédito de hasta 620, los prestatarios con mejores puntuaciones normalmente pagan menos por el MI privado en un préstamo convencional que por un seguro hipotecario FHA.
La opción de MI privado más común es una prima mensual pagada por el prestatario. La prima aparece en el resumen mensual de su hipoteca, pero el MI no aumenta el monto del préstamo y no se requieren fondos adicionales al momento del cierre. Usualmente puede cancelar la cobertura de este MI una vez que el monto de su préstamo cae al 75-80% del valor de su vivienda (más sobre la cancelación aquí).
Hay otras opciones de MI que debe considerar, incluidos los planes en los que paga la totalidad o una parte de su prima de MI como una suma global al cierre o la financia junto con el monto del préstamo. Esta opción reducirá o eliminará su prima mensual. Algunos prestamistas también ofrecen un plan en el que pagan la prima del MI, pero pueden aumentar los honorarios del préstamo o la tasa de interés para cubrir el costo.
Fondos donados
Si tiene la suerte de tener familiares que quieran ayudarle a convertirse en dueño de una vivienda, ¡felicitaciones! Tan solo esté al tanto de las reglas que pueden aplicarse a la donación de un pago inicial. No es tan simple como cobrar un cheque de mamá o papá, sumar esos fondos a sus propios ahorros y luego emitir un cheque mayor para su pago inicial.
Su prestamista querrá confirmar cualquier depósito en su cuenta proveniente de donaciones de amigos o familiares, no de préstamos. ¿Por qué? Si recurre a un préstamo no oficial a modo de ayuda para su pago inicial, terminará abonando el pago de la hipoteca Y un pago por separado al "Banco de mamá y papá", lo que podría poner en riesgo su situación financiera. Y ese es un caso en el que todos pierden: el banco, usted y su prestamista no oficial.
En resumen: Es posible que su prestamista requiera una certificación de los fondos donados; es decir, una nota por parte del donante que asegure que usted no tiene que reembolsar el dinero. Si sabe que parte de su pago inicial provendrá de una donación, consulte los requisitos de su prestamista.
Asistencia en pago inicial
Además de los programas de hipoteca con bajo pago inicial, hay más de 2,500 programas en todo el país que ofrecen asistencia para cubrir el pago inicial a prestatarios calificados. A menudo, esta asistencia se presenta en forma de otorgamiento de fondos sin obligación de repago o un segundo préstamo hipotecario perdonable; dinero que no tiene que ser reembolsado siempre que se cumplan ciertas condiciones.
También existen algunos programas con requisitos especiales de elegibilidad. Por ejemplo, usted podría calificar para recibir asistencia especial si pertenece a un determinado grupo demográfico (por ejemplo, nativo americano) o si trabaja para el ejército de EE. UU. o en el sector de la educación, la policía o la atención médica.
La asistencia en pago inicial y el seguro hipotecario (tanto privados como de la FHA) no son mutuamente excluyentes. Conozca más acerca de la a del a pago inicial a través de Readynest o en DownPaymentResource.com.
Lista de consideraciones acerca del pago inicial
- Revise sus ahorros para determinar cuánto de su propio dinero puede destinar cómodamente al pago inicial de una vivienda mientras reserva fondos para emergencias u otros gastos
- Considere si tiene acceso a fondos donados para complementar sus propios ahorros; de ser así, asegúrese de preguntarle a su prestamista qué documentación deberá presentar
- Pídale a su prestamista que le explique detalladamente sus opciones de hipoteca con pago inicial bajo, incluidos los préstamos VA (si corresponde), los préstamos FHA y los convencionales que tienen MI privado.
- Verifique su elegibilidad para recibir asistencia en el pago inicial y hable con su prestamista acerca de los programas en su área